【一】
几十万买商铺结果悲剧了，这种返租骗局，一定要小心
投资商铺公寓返租的坑，希望你们别跳了。
这两年，在住宅调控收紧下，商铺、公寓等商业地产的投资，无疑成为一大热门。
商业房地产，五年返租，第一年返租回报率8%，第二年和第三年返租回报率10%，前三年返租金一次性在首付中抵扣，后两年逐月返还，这样的投资可以碰吗？
俗话说“一铺养三代”，买一间商铺或公寓，月月收租，这是很多人都梦寐以求的状态。
今天复利姐就要跟大家说一下，关于商铺、公寓返租其实是非常多坑的，慎跳。
商办返租有风险，投资需谨慎！
在开发商画下的大饼下，很多投资者高高兴兴的签了“返租合同”。
所谓“售后返租”，就是置业者出钱购买公寓或商铺，交付后委托第三方包租机构托管经营，每年能获得合同约定的收益。
售后返租的宣传确实让人很心动：小投资，高回报，开发商包租，无条件回购，租金抵房款。
买下公寓后，有人可以为你的资产包租10年，年年返租金，不用资金操心，听起来这个投资一本万利？
错，其实，商铺、公寓“返租”，都可能只是开发商精心设计的一个骗局。
看似颇有保障的商铺、公寓包租背后其实隐藏着众多风险：首先是第三方投资运营公司拖延租金，开发商因为经营不善单方面违约，甚至携款逃匿……
你还别不信。这样 的案例，一抓一大把。
贷款买商铺，投资梦落空
2015年至2016年间，两百多名市民陆续购买了位于广州花都新街大道泓辉·银座的商铺，金额由3万到120万不等。眼看合同约定的“五年返租”大限将到，但期内需要支付的租金及违约金一拖再拖。
比拿不到钱更可怕的是，业主们似乎看不到解决的希望。商场开业时间遥遥无期，政府相关部门多次协调未果。此事涉及金额高达数千万，其中不乏业主是整层购买的。
至于当初销售商铺的资金去哪儿了？涉事公司回应，“公司资金确实紧张，比较困难。销售商铺所得资金已用于工程建设。”
不只是广州， 全国商办物业返租“血本无归”的案例，也是一抓一大把。
一旦遇上招商困难、经营不善、产权纠纷等任何风险，开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收。
返租的公寓，究竟靠不靠谱？
如果你一时头脑发热，买下了开发商描绘中“美好的投资公寓”，一般承诺年返租回报会在4%-12%之间，看似已经比银行存款高出不少，这么高的收益，你就不怕有什么猫腻？
总之，复利姐建议返租形式的公寓和商铺都不要随便碰。因为，
1
开发商不会与你直接钱返租协议的，开发商与你签是违法行为。
一般开发商是请的第三方公司，也就是所谓的投资公司，万一投资公司经营不善垮了，只有客户自己买单。
2
投资回报率是怎么计算的？
从法律上讲，这时候你的商铺或公寓还没收房，没有实际出租，是怎么核算出来他的租金水平的。怎么算出回报率的?
3
长时间投资，不确定因素太多
开发商承诺的5年、10年之内，不确定因素很多，经营不景气、资金链断裂都有可能。这个时候，你的投资可能就从此打水漂了~
相关阅读推荐：有迹象！商铺已经成为“最毒”的投资资产？普通人别碰...
【二】
想要投资繁华地段商铺吗？有开发商可以保证售后包租10年，前3年租金直接抵扣房款……这种零风险高收益的投资靠谱吗？
早在2001年实行的《商品房销售管理办法》就明确禁止“售后包租”，最高法还曾将“售后包租非法吸收资金”入罪。那么“售后包租”为何还能频现楼市？又暗藏了哪些风险呢？
“售后包租”频现楼市
合肥市街头出现了10余辆私家车集体维权，车身上统一贴着“铜陵环球家居诈骗违约”的横幅。参与此次游行的市民老徐告诉记者，铜陵环球家居楼盘在铜陵市，由于宣传力度大，又有免费车接送看房，并在合同中保证售后包租10年，确保收益，所以许多外地市民都去铜陵买商铺投资。
老徐说：“当日大概有30余位业主参与维权，开发商不断延期交房，也不承担违约责任，别说承诺的收益，购房款可能都打了水漂。”
记者走访合肥市等地房地产市场发现，这样的例子并不鲜见。在合肥市包河大道与大连路交口的庙前大街步行街，销售人员介绍，这里的房子有40年产权，四周规划齐全，又临近政务中心，极具投资价值，并且承诺包租10年，由专业管理公司经营，你根本不用担心租不掉，前3年租金直接冲抵购房款，后面7年会定期将租金打给您，相当于零风险的投资。
“售后包租”暗藏风险
据了解，早在2001年实施的《商品房销售管理办法》就明文规定，房地产企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售尚未竣工的商品房。那为何“售后包租”现象仍然屡禁不止？业内人士分析认为，其根源在于开发商想尽快回笼资金，利用了投资者“赚快钱”心理。
从事多年房地产企业经营工作的倪铭（化名）直言，这类“售后包租”销售模式，往往是开发商画出地段必火，房价必涨的美好愿景后，把房价标高，再忽悠市民买商铺并承诺“包租”。他说：“看起来前3年租金冲抵购房款，其实是一场虚假的优惠。”
倪铭说，值得注意的是，被开发商指定给业主的“经营管理公司”通常是开发商控股企业，但因形式上相对独立，便成为开发商日后规避风险的“挡箭牌”。“一旦日后经营不善，发生纠纷，也只是由经营公司承担‘责任’，而开发商早已回笼资金，并不会有大的损失。”他说。
业内人士指出，这种“售后包租”暗藏多重风险隐患，首先是可能存在欺诈，开发商取得银行贷款后，有的携款逃匿；其次是开发商变相融资后，将资金挪到别的项目上。事实上，即使项目建成后，也可能因为经营不善，无法达到预期的收益水平，经营公司根本没有现金流兑付。
加强房地产市场监管
铜陵市住建委房地产业管理科负责人说，虽然政策明确规定房地产企业不得以售后包租形式销售，但目前普遍存在着经营公司售后包租现象，由于房地产企业与经营公司间的归属关系不明，更像是影子股东，为市场监管带来很大难点。
“这是在以合法形式掩盖非法目的，从实际诉讼案例来看，往往业主举证比较难。”一位基层法官说。对此，北京大悦律师事务所郎克宇律师认为，虽然房地产企业没有直接参与售后包租行为，但如果房地产企业与经营公司存在股权交叉持有，那么严格意义上就是违反规定。
专家建议，既要加强对房地产销售市场的监管，尤其对“超高收益回报”楼盘的跟踪监管，及时发现非法集资苗头，还要加大对经营公司经营、资金等监管力度。
【三】
相信全国各地都有包租商铺在售，大到一线城市，小到小县城，经过很多的案例分析，包租格子铺十有八九都是未兑现的，要么从来没收过租金，要么收过一段时间租金，要么就是烂尾，只有少部分经营下去的商场是兑现了租金的，今天我们就来详细说一下包租格子铺的套路。
高回报
低总价、高回报是包租格子铺最大的卖点，也是最吸引人的地方，大部分购买格子铺的人都是看着高回报去的，一般包租格子铺的回报率都高于市场其他产品回报率，比如包租10年或者更长时间，第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四五年9%，甚至达到10%的回报率。现在市面上大部分理财产品都达不到这个回报率，更不要说银行存款了，所以这就吸引了很多有点闲钱的人去购买。
低总价
有了高回报还不行，因为如果总价太高也没人买，这种格子铺基本上就是针对的普通家庭，有点存款但是不多，所以就想到了卖产权面积，也就是将商铺划为若干个小面积，但这只是在图纸上标明，并不会划为实际的商铺，也就是商铺还是整个大商铺，买的是大商铺里的其中一部分面积，这样分割下来一个商铺几个平方，这样虽然单价不便宜，但是也降低了总价。
租金抵房款，这个纯粹就是开发商的套路了，一般买这个格子铺开发商都会要求租金抵房款，明着是为客户着想，实则是将商铺售价提高再来售卖，本身商铺备案价可能就2万，但是开发商标价3万，然后在拿前五年或者前三年租金来抵扣房款，实际买下来也就是2万左右的单价，开发商没任何损失，消费者前几年没租金不说，还留给了开发商几年的缓冲时间。
规模大
一般这种包租的格子铺规模都较大，起的名都是些专业市场、大型商场之类的，然后还会告诉消费者这是政府扶持的，然后市场以后的前景有多大之类的，这就让人更相信回报率能够兑现了。
现在我们就举例来说一下。
例：小明在某商场售楼部买了一个二楼的包租商铺，包租10年，单价5万，8个平方，第一年回报率为6%，第二年为7%，第三年为8%，第四五年为9%，第6-10年随行就市不低于10%，该格子铺前五年租金抵房款，也就是小明只需要支付给售楼部24.4万。
我们来做个计算，第六年小明开始收租金了，按照40万的总房款回报率10%就是4万的年租金，月租为3333元，算下来每平416元，416元/平的租金是个什么概念？相信很多知名商场都达不到这个租金水平，何况还是二楼的商铺，所以如果开发商在招到商的情况下，必须要租到这么高的租金才能收支平衡，如果租金未达到这么多，那么面临大量的商铺，开发商资金链断裂是早晚的事，但是作为开发商来说，有可能从一开始就已经想好了结局，所以很多商场或者专业市场还未修好就烂尾了，开发商跑路了，有些修好了的，却一直招不到商，到最后也跑路了，留给消费者的就是用不了的商铺，找不到的开发商，还有个情况就是和消费者签订包租协议的不是开发商，而是皮包物业公司，如果收不到租金也是找物业，但是物业根本没钱，打官司赢了也没钱，只能自己认栽了。
包租格子铺的套路都是大同小异，就是利用消费者投入小、回报高的心理，结果到最后没得到回报，自己的钱也拿不回来了。
在遇到包租商铺时一定要结合实际情况考虑是否购买，特别是面对高回报时，要更加的谨慎，天上不会掉馅饼，回报越高，自然承担的风险也越高。
http://tieba.baidu.com/p/6389267665?share=9105&fr=share&see_lz=0&sfc=copy&client_type=2&client_version=10.3.8.41&st=1576393836&unique=60FA27DB15FC0BDCA7CEB60A118169AC
几十万买商铺结果悲剧了，这种返租骗局，一定要小心
投资商铺公寓返租的坑，希望你们别跳了。
这两年，在住宅调控收紧下，商铺、公寓等商业地产的投资，无疑成为一大热门。
商业房地产，五年返租，第一年返租回报率8%，第二年和第三年返租回报率10%，前三年返租金一次性在首付中抵扣，后两年逐月返还，这样的投资可以碰吗？
俗话说“一铺养三代”，买一间商铺或公寓，月月收租，这是很多人都梦寐以求的状态。
今天复利姐就要跟大家说一下，关于商铺、公寓返租其实是非常多坑的，慎跳。
商办返租有风险，投资需谨慎！
在开发商画下的大饼下，很多投资者高高兴兴的签了“返租合同”。
所谓“售后返租”，就是置业者出钱购买公寓或商铺，交付后委托第三方包租机构托管经营，每年能获得合同约定的收益。
售后返租的宣传确实让人很心动：小投资，高回报，开发商包租，无条件回购，租金抵房款。
买下公寓后，有人可以为你的资产包租10年，年年返租金，不用资金操心，听起来这个投资一本万利？
错，其实，商铺、公寓“返租”，都可能只是开发商精心设计的一个骗局。
看似颇有保障的商铺、公寓包租背后其实隐藏着众多风险：首先是第三方投资运营公司拖延租金，开发商因为经营不善单方面违约，甚至携款逃匿……
你还别不信。这样 的案例，一抓一大把。
贷款买商铺，投资梦落空
2015年至2016年间，两百多名市民陆续购买了位于广州花都新街大道泓辉·银座的商铺，金额由3万到120万不等。眼看合同约定的“五年返租”大限将到，但期内需要支付的租金及违约金一拖再拖。
比拿不到钱更可怕的是，业主们似乎看不到解决的希望。商场开业时间遥遥无期，政府相关部门多次协调未果。此事涉及金额高达数千万，其中不乏业主是整层购买的。
至于当初销售商铺的资金去哪儿了？涉事公司回应，“公司资金确实紧张，比较困难。销售商铺所得资金已用于工程建设。”
不只是广州， 全国商办物业返租“血本无归”的案例，也是一抓一大把。
一旦遇上招商困难、经营不善、产权纠纷等任何风险，开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收。
返租的公寓，究竟靠不靠谱？
如果你一时头脑发热，买下了开发商描绘中“美好的投资公寓”，一般承诺年返租回报会在4%-12%之间，看似已经比银行存款高出不少，这么高的收益，你就不怕有什么猫腻？
总之，复利姐建议返租形式的公寓和商铺都不要随便碰。因为，
1
开发商不会与你直接钱返租协议的，开发商与你签是违法行为。
一般开发商是请的第三方公司，也就是所谓的投资公司，万一投资公司经营不善垮了，只有客户自己买单。
2
投资回报率是怎么计算的？
从法律上讲，这时候你的商铺或公寓还没收房，没有实际出租，是怎么核算出来他的租金水平的。怎么算出回报率的?
3
长时间投资，不确定因素太多
开发商承诺的5年、10年之内，不确定因素很多，经营不景气、资金链断裂都有可能。这个时候，你的投资可能就从此打水漂了~
相关阅读推荐：有迹象！商铺已经成为“最毒”的投资资产？普通人别碰...
【二】
想要投资繁华地段商铺吗？有开发商可以保证售后包租10年，前3年租金直接抵扣房款……这种零风险高收益的投资靠谱吗？
早在2001年实行的《商品房销售管理办法》就明确禁止“售后包租”，最高法还曾将“售后包租非法吸收资金”入罪。那么“售后包租”为何还能频现楼市？又暗藏了哪些风险呢？
“售后包租”频现楼市
合肥市街头出现了10余辆私家车集体维权，车身上统一贴着“铜陵环球家居诈骗违约”的横幅。参与此次游行的市民老徐告诉记者，铜陵环球家居楼盘在铜陵市，由于宣传力度大，又有免费车接送看房，并在合同中保证售后包租10年，确保收益，所以许多外地市民都去铜陵买商铺投资。
老徐说：“当日大概有30余位业主参与维权，开发商不断延期交房，也不承担违约责任，别说承诺的收益，购房款可能都打了水漂。”
记者走访合肥市等地房地产市场发现，这样的例子并不鲜见。在合肥市包河大道与大连路交口的庙前大街步行街，销售人员介绍，这里的房子有40年产权，四周规划齐全，又临近政务中心，极具投资价值，并且承诺包租10年，由专业管理公司经营，你根本不用担心租不掉，前3年租金直接冲抵购房款，后面7年会定期将租金打给您，相当于零风险的投资。
“售后包租”暗藏风险
据了解，早在2001年实施的《商品房销售管理办法》就明文规定，房地产企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售尚未竣工的商品房。那为何“售后包租”现象仍然屡禁不止？业内人士分析认为，其根源在于开发商想尽快回笼资金，利用了投资者“赚快钱”心理。
从事多年房地产企业经营工作的倪铭（化名）直言，这类“售后包租”销售模式，往往是开发商画出地段必火，房价必涨的美好愿景后，把房价标高，再忽悠市民买商铺并承诺“包租”。他说：“看起来前3年租金冲抵购房款，其实是一场虚假的优惠。”
倪铭说，值得注意的是，被开发商指定给业主的“经营管理公司”通常是开发商控股企业，但因形式上相对独立，便成为开发商日后规避风险的“挡箭牌”。“一旦日后经营不善，发生纠纷，也只是由经营公司承担‘责任’，而开发商早已回笼资金，并不会有大的损失。”他说。
业内人士指出，这种“售后包租”暗藏多重风险隐患，首先是可能存在欺诈，开发商取得银行贷款后，有的携款逃匿；其次是开发商变相融资后，将资金挪到别的项目上。事实上，即使项目建成后，也可能因为经营不善，无法达到预期的收益水平，经营公司根本没有现金流兑付。
加强房地产市场监管
铜陵市住建委房地产业管理科负责人说，虽然政策明确规定房地产企业不得以售后包租形式销售，但目前普遍存在着经营公司售后包租现象，由于房地产企业与经营公司间的归属关系不明，更像是影子股东，为市场监管带来很大难点。
“这是在以合法形式掩盖非法目的，从实际诉讼案例来看，往往业主举证比较难。”一位基层法官说。对此，北京大悦律师事务所郎克宇律师认为，虽然房地产企业没有直接参与售后包租行为，但如果房地产企业与经营公司存在股权交叉持有，那么严格意义上就是违反规定。
专家建议，既要加强对房地产销售市场的监管，尤其对“超高收益回报”楼盘的跟踪监管，及时发现非法集资苗头，还要加大对经营公司经营、资金等监管力度。
【三】
相信全国各地都有包租商铺在售，大到一线城市，小到小县城，经过很多的案例分析，包租格子铺十有八九都是未兑现的，要么从来没收过租金，要么收过一段时间租金，要么就是烂尾，只有少部分经营下去的商场是兑现了租金的，今天我们就来详细说一下包租格子铺的套路。
高回报
低总价、高回报是包租格子铺最大的卖点，也是最吸引人的地方，大部分购买格子铺的人都是看着高回报去的，一般包租格子铺的回报率都高于市场其他产品回报率，比如包租10年或者更长时间，第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四五年9%，甚至达到10%的回报率。现在市面上大部分理财产品都达不到这个回报率，更不要说银行存款了，所以这就吸引了很多有点闲钱的人去购买。
低总价
有了高回报还不行，因为如果总价太高也没人买，这种格子铺基本上就是针对的普通家庭，有点存款但是不多，所以就想到了卖产权面积，也就是将商铺划为若干个小面积，但这只是在图纸上标明，并不会划为实际的商铺，也就是商铺还是整个大商铺，买的是大商铺里的其中一部分面积，这样分割下来一个商铺几个平方，这样虽然单价不便宜，但是也降低了总价。
租金抵房款，这个纯粹就是开发商的套路了，一般买这个格子铺开发商都会要求租金抵房款，明着是为客户着想，实则是将商铺售价提高再来售卖，本身商铺备案价可能就2万，但是开发商标价3万，然后在拿前五年或者前三年租金来抵扣房款，实际买下来也就是2万左右的单价，开发商没任何损失，消费者前几年没租金不说，还留给了开发商几年的缓冲时间。
规模大
一般这种包租的格子铺规模都较大，起的名都是些专业市场、大型商场之类的，然后还会告诉消费者这是政府扶持的，然后市场以后的前景有多大之类的，这就让人更相信回报率能够兑现了。
现在我们就举例来说一下。
例：小明在某商场售楼部买了一个二楼的包租商铺，包租10年，单价5万，8个平方，第一年回报率为6%，第二年为7%，第三年为8%，第四五年为9%，第6-10年随行就市不低于10%，该格子铺前五年租金抵房款，也就是小明只需要支付给售楼部24.4万。
我们来做个计算，第六年小明开始收租金了，按照40万的总房款回报率10%就是4万的年租金，月租为3333元，算下来每平416元，416元/平的租金是个什么概念？相信很多知名商场都达不到这个租金水平，何况还是二楼的商铺，所以如果开发商在招到商的情况下，必须要租到这么高的租金才能收支平衡，如果租金未达到这么多，那么面临大量的商铺，开发商资金链断裂是早晚的事，但是作为开发商来说，有可能从一开始就已经想好了结局，所以很多商场或者专业市场还未修好就烂尾了，开发商跑路了，有些修好了的，却一直招不到商，到最后也跑路了，留给消费者的就是用不了的商铺，找不到的开发商，还有个情况就是和消费者签订包租协议的不是开发商，而是皮包物业公司，如果收不到租金也是找物业，但是物业根本没钱，打官司赢了也没钱，只能自己认栽了。
包租格子铺的套路都是大同小异，就是利用消费者投入小、回报高的心理，结果到最后没得到回报，自己的钱也拿不回来了。
在遇到包租商铺时一定要结合实际情况考虑是否购买，特别是面对高回报时，要更加的谨慎，天上不会掉馅饼，回报越高，自然承担的风险也越高。
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