滨海新区面积达2000平方公里，人口300万，目前有5个国家级开发区，而且又是国家级新区。
诚然现在说滨海新区失败是不公平的，滨海新区从一片盐碱荒地发展成这个样子，可以称为成功，但之所以现在在谈论他的失败，主要是和当初的预期相差太大。
当初对于滨海新区的规划可是要成为中国发展的第三极的，到2020年计划人口达到550万，当然现在看来已经成为泡影。这当然也有整个天津大的环境变化有关系，天津2013年GDP是14442亿，2019年GDP是14104亿，等于一夜回到解放前。
从房价的角度上来看一下，目前滨海新区的房价已经连续4年下跌了，目前维持均价在1.45万左右（安居客数据），对比老城区的6区，差距明显，接近河西的1/3，更不要说和南开，和平比，要知道当年2013年，滨海新区的GDP号称是主城区的3倍以上，然而房价却表现如此，让人忍不住想探寻原因。
所以到底天津怎么了？滨海新区怎么了？今天就试着个人视角简单梳理一下原因。
01
丰墙峭址
独木难支
犹记得那几年，天津的滨海新区发展突飞猛进，从北京拉来上百家央企入驻，GDP增速甚至超过20%，一时风头无两，豪言壮语赶超浦东，2013年滨海新区号称GDP超万亿，然2017年天津主动挤掉水分，滨海新区锐减1/3的 GDP，跌落神坛。
这变化皆是必然，尽管天津那几年经济发展强劲，但我们究其根本会发现，当时这个数据都来自于大量的固投，以及大量的国企，央企的支持，要知道北京的央企众多，通过让这些央企在天津设立所谓的第二总部来快速提升滨海新区的发展，这确实是一个捷径，但这最终也只是一种急功近利的短期手段而已。
这不是一种市场行为，上海的浦东发展，除了相关的优惠政策外，还有更大的推动力是来自市场的需要，而在滨海新区我们看到的更多的是政策这只看得见的手的力量。
整个滨海新区的企业大部分都是国企，央企，虽然后来也和新加坡合作办园，但落地的外企确实比重比较低。民企也只有很少的比例，就靠着这些庞大的国企堆出了一个滨海新区，我不认为这是健康的经济，所谓大而不强，活力不足，即使国企带来了 GDP,但在激活市场活力，增加民富上明显不够。
经济结构的不合理，这是天津滨海新区发展后继无力的主要原因，所以我的标题才是丰墙峭址，独木难支。
政府工作人员别以为靠着拉来几个国企就可以怎样,所谓只是筑巢引凤还不够，还要在软环境上下功夫，现在各城市为了发展宛如大争之世，要改变观点把管理企业的心态，变成服务企业，只有真正把服务企业做为最重要的，才能获得企业的青睐，真正的活力应该是需要提供一个公平，高效，服务的环境。
02
背海而弱
向海而兴
天津滨海新区，地理位置很特殊，滨海而居，远离市中心，距离市中心达43公里，这是什么概念，广州市中心到佛山市中心只有18公里，从市区天津站到北京南站京津城际半个小时，从市区天津站到滨海中心商务区地铁转公交基本2个小时起。
那么这么远，为什么滨海新区非要放在这里？
就像标题说的，背海而弱，向海而兴。天津需要发展一个强大的港口，天津的目标显然是向海而兴，通过港口把产品销售到全世界，古往今来，一个强大的港口就可以繁荣一个大都市，从这点上说选址没有什么问题。
但在向海而兴这个远景里头，并不是说地理位置向海就行了，还要从心态上做到像海一样开放，包容。
天津滨海新区仅仅是地理上做到了向海，在心态上并没有做到，网络上很多人反映，在与当地相关部门打交道的过程中，算是体会了什么叫官威，感受和在浙江截然不同，他们说始终不明白，作为企业去投资，是给当地带来就业机会和发展的，但并没有从对方那里感受到欢迎。
在心态上的背海，救不了地理上的向海，所以如题所示。
但你说从发展上选址没有问题，那为什么现在整个滨海中央商务区高楼林立却人气全无，商业倒闭，办公楼入驻人员寥寥无几。
如果这么说，地理位置确实导致了人气不足的问题，但这个问题不是只有距离过远这一个原因。
在我看来，人气不足的原因必须看下一条。
03
聚则进
散则乱
所谓人气不足，距离主城区过远可以算是原因之一，然这并不是决定性的原因。
天津主城有几十万人在滨海新区工作，但却不愿意住在当地，宁愿每天坐厂车颠沛几十里，何必呢？
为何滨海新区留不住这些工作群体在这里居住生活？
我觉得无非几点：
商业不行
教育不行
人气不行
然而这几点追本溯源，会发现都是一个原因导致的，那就是滨海新区过大，过分散了。
因分散而人气凋
因分散而商业穷
因分散而教育弱
所以难怪中央商务区建设的如此漂亮也留不住人，依然一片荒凉的感觉。
滨海新区有300万人口，但为什么人们还是觉得荒凉呢？
就是因为太大，太散了，功能区就有7个甚至更多（2014年功能区从12个并为7个），这7个功能区呢，相互还呈无序竞争的情况，项目来了，你要他也要，那就均分吧，就像有的人说：不要搞百花园一样，是的，你每个花园都种一株花，你7个花园要种多少棵花才能成型呀？
产业和新城发展最重要的是聚集，当把一切资源先聚集一处才能最快的建好一个新城，人口，商业，产业，教育，都会因为聚集才能够相互借力，形成合力。
最切忌的是分散，分散了将会无一成势，滨海新区300万人口若是只放在2个功能区，这2个功能区早就一飞冲天，无论商业，教育，产业都会强势崛起，何至于现在这样空有300万人口却依然荒凉。
一旦聚集成型，将会很快在土地收益上收获丰厚，然后在一处成型后 再在别处如法炮制就可以在重现一遍这个成功案例，当地ZF才能够源源不断的把低成本的土地卖出高额的利润，这些财力又可以反哺产业发展，给招商提供更大的支持。
滨海新区的贪大求全，却不知道聚集成势，才导致如今的挫折。
诚然现在说滨海新区失败是不公平的，滨海新区从一片盐碱荒地发展成这个样子，可以称为成功，但之所以现在在谈论他的失败，主要是和当初的预期相差太大。
当初对于滨海新区的规划可是要成为中国发展的第三极的，到2020年计划人口达到550万，当然现在看来已经成为泡影。这当然也有整个天津大的环境变化有关系，天津2013年GDP是14442亿，2019年GDP是14104亿，等于一夜回到解放前。
从房价的角度上来看一下，目前滨海新区的房价已经连续4年下跌了，目前维持均价在1.45万左右（安居客数据），对比老城区的6区，差距明显，接近河西的1/3，更不要说和南开，和平比，要知道当年2013年，滨海新区的GDP号称是主城区的3倍以上，然而房价却表现如此，让人忍不住想探寻原因。
所以到底天津怎么了？滨海新区怎么了？今天就试着个人视角简单梳理一下原因。
01
丰墙峭址
独木难支
犹记得那几年，天津的滨海新区发展突飞猛进，从北京拉来上百家央企入驻，GDP增速甚至超过20%，一时风头无两，豪言壮语赶超浦东，2013年滨海新区号称GDP超万亿，然2017年天津主动挤掉水分，滨海新区锐减1/3的 GDP，跌落神坛。
这变化皆是必然，尽管天津那几年经济发展强劲，但我们究其根本会发现，当时这个数据都来自于大量的固投，以及大量的国企，央企的支持，要知道北京的央企众多，通过让这些央企在天津设立所谓的第二总部来快速提升滨海新区的发展，这确实是一个捷径，但这最终也只是一种急功近利的短期手段而已。
这不是一种市场行为，上海的浦东发展，除了相关的优惠政策外，还有更大的推动力是来自市场的需要，而在滨海新区我们看到的更多的是政策这只看得见的手的力量。
整个滨海新区的企业大部分都是国企，央企，虽然后来也和新加坡合作办园，但落地的外企确实比重比较低。民企也只有很少的比例，就靠着这些庞大的国企堆出了一个滨海新区，我不认为这是健康的经济，所谓大而不强，活力不足，即使国企带来了 GDP,但在激活市场活力，增加民富上明显不够。
经济结构的不合理，这是天津滨海新区发展后继无力的主要原因，所以我的标题才是丰墙峭址，独木难支。
政府工作人员别以为靠着拉来几个国企就可以怎样,所谓只是筑巢引凤还不够，还要在软环境上下功夫，现在各城市为了发展宛如大争之世，要改变观点把管理企业的心态，变成服务企业，只有真正把服务企业做为最重要的，才能获得企业的青睐，真正的活力应该是需要提供一个公平，高效，服务的环境。
02
背海而弱
向海而兴
天津滨海新区，地理位置很特殊，滨海而居，远离市中心，距离市中心达43公里，这是什么概念，广州市中心到佛山市中心只有18公里，从市区天津站到北京南站京津城际半个小时，从市区天津站到滨海中心商务区地铁转公交基本2个小时起。
那么这么远，为什么滨海新区非要放在这里？
就像标题说的，背海而弱，向海而兴。天津需要发展一个强大的港口，天津的目标显然是向海而兴，通过港口把产品销售到全世界，古往今来，一个强大的港口就可以繁荣一个大都市，从这点上说选址没有什么问题。
但在向海而兴这个远景里头，并不是说地理位置向海就行了，还要从心态上做到像海一样开放，包容。
天津滨海新区仅仅是地理上做到了向海，在心态上并没有做到，网络上很多人反映，在与当地相关部门打交道的过程中，算是体会了什么叫官威，感受和在浙江截然不同，他们说始终不明白，作为企业去投资，是给当地带来就业机会和发展的，但并没有从对方那里感受到欢迎。
在心态上的背海，救不了地理上的向海，所以如题所示。
但你说从发展上选址没有问题，那为什么现在整个滨海中央商务区高楼林立却人气全无，商业倒闭，办公楼入驻人员寥寥无几。
如果这么说，地理位置确实导致了人气不足的问题，但这个问题不是只有距离过远这一个原因。
在我看来，人气不足的原因必须看下一条。
03
聚则进
散则乱
所谓人气不足，距离主城区过远可以算是原因之一，然这并不是决定性的原因。
天津主城有几十万人在滨海新区工作，但却不愿意住在当地，宁愿每天坐厂车颠沛几十里，何必呢？
为何滨海新区留不住这些工作群体在这里居住生活？
我觉得无非几点：
商业不行
教育不行
人气不行
然而这几点追本溯源，会发现都是一个原因导致的，那就是滨海新区过大，过分散了。
因分散而人气凋
因分散而商业穷
因分散而教育弱
所以难怪中央商务区建设的如此漂亮也留不住人，依然一片荒凉的感觉。
滨海新区有300万人口，但为什么人们还是觉得荒凉呢？
就是因为太大，太散了，功能区就有7个甚至更多（2014年功能区从12个并为7个），这7个功能区呢，相互还呈无序竞争的情况，项目来了，你要他也要，那就均分吧，就像有的人说：不要搞百花园一样，是的，你每个花园都种一株花，你7个花园要种多少棵花才能成型呀？
产业和新城发展最重要的是聚集，当把一切资源先聚集一处才能最快的建好一个新城，人口，商业，产业，教育，都会因为聚集才能够相互借力，形成合力。
最切忌的是分散，分散了将会无一成势，滨海新区300万人口若是只放在2个功能区，这2个功能区早就一飞冲天，无论商业，教育，产业都会强势崛起，何至于现在这样空有300万人口却依然荒凉。
一旦聚集成型，将会很快在土地收益上收获丰厚，然后在一处成型后 再在别处如法炮制就可以在重现一遍这个成功案例，当地ZF才能够源源不断的把低成本的土地卖出高额的利润，这些财力又可以反哺产业发展，给招商提供更大的支持。
滨海新区的贪大求全，却不知道聚集成势，才导致如今的挫折。
