一、小区概况：
金茂汇金湾小区，位于平邑县县城，滨河西路与益寿路交汇处
开发商：临沂市汇金置业有限公司
小区业主总户数518户，规划按照1:1.1布置车位数共568个，其中地上车位150个。
二、事件：
目前开发商以20年期限以租代卖的形式，违法、违规向业主租售属于我们全体业主共有的地上停车位，侵害全体业主的利益，并已形成违法、违规事实，大量地上车位（约110多个）已被开发商以4到5万元不等的价格非法租售。
三、开发商违规、违法租售地上停车位的陈述内容：
金茂汇金湾小区的地上停车位的归属权应属于全体业主共有，开发商无权租售。
根据《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”。
《城市房屋权属登记管理办法》第六条和第十六条规定，未计入容积率的房屋不可能取得产权证书。
金茂汇金湾小区的地上停车位是敞开式地面停车位，敞开式地面停车位主要是通过在地面上划出车位而规范停车形成的车位，地面停车位只是对土地地表及其空间的初步利用。其
产权归属取决于占用土地的使用权性质。该停车位所占用的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则开发商将房屋所有权转移给业主，小区业主共同拥有包括停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，《物权法》第147条规定：“当建筑物区分所有权转让时，建设用地所有权一并转让。”，小区地面停车位所占用的土地，随宗地一并转让给全体业主，这是一种法定转让。故停车位的产权属于全体业主，由业主共同免费使用，开发商和物业无权收费，更无权租售。据调查该停车位所占用土地也并未办理其专有的《建设用地规划许可证》。
根据物权法司法解释，法释（2009）7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”中第（三）款之规定，汇金湾小区的地上停车位不能登记成为特定业主所有权的客体。可以认定该地上车位为《物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
开发商声称该停车位在小区总规划图内的说法为混淆视听，无理之谈，并无相关法律依据。地上停车位属于全体业主共有。开发商不能为业主办理主地上停车位产权证，地上停车位产权归属就不属于开发商，所以开发商对小区的地上停车位进行租售是违规、违法的，开发商的行为严重损害了小区全体业主的利益。希望有关主管部门对开发商的行为进行制止，并追缴其已租售车位款项归还给小区全体业主。
四、相关法律依据：
物权法司法解释，法释（2009）7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
中华人民共和国物权法(2007)第六章的规定
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《城市房屋权属登记管理办法》第六条和第十六条规定
五、综述：
金茂汇金湾小区地上停车位，开发商没有产权，无法通过转移产权变成业主的专有部分，性质上不属于开发商所有，故开发商无权租售，因此该地上停车位理应属于全体业主共有！
希望有关部门介入履行监管职责，维护老百姓权益。
金茂汇金湾小区，位于平邑县县城，滨河西路与益寿路交汇处
开发商：临沂市汇金置业有限公司
小区业主总户数518户，规划按照1:1.1布置车位数共568个，其中地上车位150个。
二、事件：
目前开发商以20年期限以租代卖的形式，违法、违规向业主租售属于我们全体业主共有的地上停车位，侵害全体业主的利益，并已形成违法、违规事实，大量地上车位（约110多个）已被开发商以4到5万元不等的价格非法租售。
三、开发商违规、违法租售地上停车位的陈述内容：
金茂汇金湾小区的地上停车位的归属权应属于全体业主共有，开发商无权租售。
根据《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”。
《城市房屋权属登记管理办法》第六条和第十六条规定，未计入容积率的房屋不可能取得产权证书。
金茂汇金湾小区的地上停车位是敞开式地面停车位，敞开式地面停车位主要是通过在地面上划出车位而规范停车形成的车位，地面停车位只是对土地地表及其空间的初步利用。其
产权归属取决于占用土地的使用权性质。该停车位所占用的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则开发商将房屋所有权转移给业主，小区业主共同拥有包括停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，《物权法》第147条规定：“当建筑物区分所有权转让时，建设用地所有权一并转让。”，小区地面停车位所占用的土地，随宗地一并转让给全体业主，这是一种法定转让。故停车位的产权属于全体业主，由业主共同免费使用，开发商和物业无权收费，更无权租售。据调查该停车位所占用土地也并未办理其专有的《建设用地规划许可证》。
根据物权法司法解释，法释（2009）7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”中第（三）款之规定，汇金湾小区的地上停车位不能登记成为特定业主所有权的客体。可以认定该地上车位为《物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
开发商声称该停车位在小区总规划图内的说法为混淆视听，无理之谈，并无相关法律依据。地上停车位属于全体业主共有。开发商不能为业主办理主地上停车位产权证，地上停车位产权归属就不属于开发商，所以开发商对小区的地上停车位进行租售是违规、违法的，开发商的行为严重损害了小区全体业主的利益。希望有关主管部门对开发商的行为进行制止，并追缴其已租售车位款项归还给小区全体业主。
四、相关法律依据：
物权法司法解释，法释（2009）7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
中华人民共和国物权法(2007)第六章的规定
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《城市房屋权属登记管理办法》第六条和第十六条规定
五、综述：
金茂汇金湾小区地上停车位，开发商没有产权，无法通过转移产权变成业主的专有部分，性质上不属于开发商所有，故开发商无权租售，因此该地上停车位理应属于全体业主共有！
希望有关部门介入履行监管职责，维护老百姓权益。
