7年大周期，房价最有潜力的城市是哪儿？

01 国外定论
昨天一家名叫「第一太平戴维斯」的国际研究机构发布了一份榜单，阐述了中国当下的房地产格局。
其中最重要的一个结论是，目前中国住宅市场存量的总体估值约人民币263万亿元，相当于目前GDP的三倍。预计中国房产价值占到家庭总财富的62%，而在美国，这一比例仅为28%，所以说中国房地产泡沫化非常严重，风险居高。
但我却不这认为，正因为房产在家庭财富的占比太高，所以住宅的稳定应该对社会的稳定起到了至关重要的作用，这在历史中一次又一次的调控政策可以看出。
按照现在的房价局势，地方只有通过限制土地供应、利用政策手段来支持住房需求，才能支撑起市场价格，房产价值便可无限期地维持下去。
中国经历了这么多轮周期，逐渐演变为一种独特的定向调控法，松了紧紧了松，无止境的在稳定的边缘尽最大努力去库存，这就是前段时间苏州出台调控政策的真实原因。

其实苏州楼市出台强力调控没有任何影射意义，只不过是苏州楼市过度疯狂的一次降温措施。尤其遏制投机性投资和开发上融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长。
报告中还提到了中国城市房价的排行，其中上海静安区以全国第一，13.5万/平米的均价排名第一，成为新的宇宙中心，全国房价最贵的十个区中，上海达到了7个，北京2个，深圳1个。

但是通过我对数据的详查，和几个中国房地产研究者碰撞之后，发现这些数据有很大的问题。于是特意调出了当下中国最贵区房价，最便宜区房价，和最近几年内房价涨幅最大的区域。
我把它们汇总在下面，发现了一些很特别的秘密。

05 跑赢通胀
最后要注意40%涨幅以下的城市。
很多人说，你看东北城市不行，那沈阳也维持16.35%的涨幅，其实并非如此，这是一个很实际的数学问题。
我们试着找一下房价涨幅和通胀之间的关系。
用最简单的费雪方程式：MV=PT
（M为流通中的货币，V为货币周转速度，T是商品和劳务交易总量T为GDP，M理解为广义货币M2，V很难找（在金融不发达的地区，基本维持不变）。两边同时微分之后，扣除货币周转速度的影响的话，基本上可以确定：通胀率=M2增长率-GDP增长率这个算法还是比较准的。）
把官方数据调出后，基本可以确定07-19年这个差额的均值是7%左右。意味着每年的通货膨胀率为7%，按照复利式计算，投资100万人民币7年时间缩水成了60万，蒸发了40万。
这意味着如果你在2012年投资了一套面积100平米，1万元/平米的房子，7年时间涨幅必须达到40%，1.4万元/平米，才能勉强跑过通货膨胀。
中国房地产大部分城市是完全可以跑赢通胀的，但像榜单中的兰州、则镇江等城市虽然房价涨幅达到了40%，其实实际上投资回报率为0。而像投资唐山、泰州这种城市，7年一分没赚反而亏了许多。
当然，要注意的是，榜单中的城市均价不代表你所购买的房子地段的价格，如果你买在了城市的核心地段，涨幅一定大于平均，也是可以跑赢通胀的。大家要根据自己的实际情况去做计算。